עולם המושגים בתחום המשכנתא והדיור
מה הוא עולם המושגים בתחום המשכנתא והדיור ומדוע הוא כל כך חשוב בעת לקיחת משכנתא לנו? רגע לפני שאנו מסבירים לכם לגבי המושגים השונים אנחנו רוצים לשאול אתכם מספר שאלות. אתם מכירים את זה שאתה טסים לחו"ל, לא מכירים את השפה? מתקשים להתמצא וזה מלווה אתכם כל החופשה? נסו רגע לדמיין מה היה קורה אם הייתם מדברים את השפה כמו המקומיים? שוחים במושגים, מבינים ויודעים בדיוק על מה מדובר. כמה נעים וכיף זה ? מאוד דומה בתחום המשכנתא רק שהפעם זה שווה לכם כסף, כמה כסף ? הרבה כסף . האנשים שאתה עובדים מולם יזהו שבדקתם ואתם יודעים על מה אתם מדברים, וזה יתרום לשיח מול איש המקצוע. במצב שכזה כנראה שתצליחו אולי גם להשיג הצעות אטרקטיביות יותר עבורכם. בדיוק בגלל זה ריכזנו מספר מושגים בתחום המשכנתא והדיור שיעשו לכם סדר. מושגים בתחום המשכנתא משכנתא סוג של הלוואה בה נוטל ההלוואה, מקבל בטחונות בדמות נכס נדל"ן שמקטין את הסיכון לאי החזרת הכספים. בטחונות בנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין: קרן סכום ההלוואה שמקבלים מהמלווה. ריבית משכנתא על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש, לפי סוג הריבית שנבחר. סכום הקרן מחולק לכמה מסלולי ריבית, כל אחד בריבית בשיעור אחר, חלקן צמודות מדד וחלקן לא. סוג וגובה הריבית קובעים את סכום הריבית המצטבר על הקרן מידי חודש. הבנק קובע את שיעור הריבית בהתאם לגובה הפריים , אופי הנכס, סוג ואיכות הלווה והמינוף שנדרש על הנכס. לוח סילוקין הוא טבלה, המשמשת בהלוואות ובמשכנתאות, והמפרטת את ההחזר החודשי שהלווה משלם עבור כל אחד מהחודשים עד לתשלום כל החוב. קיימים שני סוגי לוחות סילוקין – שפיצר וקרן שווה. בשני הלוחות ניתן לשלב תקופות של הקפאת תשלום מלאה או חלקית (חודשים בהם לא משלמים כלל, או שמשלמים רק את הריבית). לוח סילוקין שפיצר לפיו נקבעים החזרים חודשיים שסכומם קבוע לכל תקופת ההלוואה. שינויי ריבית ומדד (או כל סוג הצמדה אחר) ישנו את סכום ההחזר, אך הבסיס שלו אינו משתנה. בלוח שפיצר בתחילת הדרך רוב ההחזר נועד לכיסוי הריבית ומיעוטו להקטנת הקרן. בהדרגה החלק של כיסוי הקרן גדל וכיסוי הריבית קטן. לוח קרן שווה קובע החזרים חודשיים שקטנים במהלך השנים. לכל אורך תקופת המשכנתא משלמים את אותו הסכום להקטנת הקרן. בעוד הסכום להקטנת הריבית גבוה בתחילת הדרך ומתמעט בהמשך, עם הקטנת הריבית. החזר משכנתא נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שצריך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. החזר משכנתא בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (כמה מחזירים להקטנת הקרן וכמה משלמים על הריבית) עשוי להשתנות עם התקדמות תקופת המשכנתא, בהתאם ללוח הסילוקין. גם סכום ההחזר משתנה עם השינוי במדד או בגובה הריבית עצמה. במחשבון משכנתא ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי למשכנתא, לפי הריבית שנבחרה, סכום המשכנתא והתקופה. גרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש. גרירת משכנתא כדאית אם תנאי המשכנתא הם טובים ואינכם רוצים לשנותם. מחזור משכנתא פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר. הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פירעון מוקדם. מחשבון מחזור משכנתא עשוי לעזור בכדאיות המחזור. פירעון מוקדם משכנתא פירעון מוקדם הוא תשלום כל חוב המשכנתא שנותר לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה. לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מחזור משכנתא). במקרים אחרים, כשיש כסף פנוי המאפשר הקטנת חוב המשכנתא או סגירתו לחלוטין. מטרת פירעון מוקדם היא להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית, אך יש לבדוק האם נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם. התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום שנותר לך לפרוע (או 10% מסכום ההלוואה – הגבוה מבניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא. יש מסלולי משכנתא בהם עמלת הפירעון נמוכה, או כלל לא קיימת. עמלת פירעון מוקדם זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים. מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה, כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה – עמלת הפירעון תהיה גבוהה מאד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות עשרות שקלים בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים. אם שוקלים מחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו. וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע. יועץ משכנתאות או יועץ מטעם הבנק יכול לעזור בחישוב זה. משכנתא לכל מטרה הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), המחייבת שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק. התנאי לכך הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם. הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה. אם יש לכם משכנתא על הנכס, קל יותר לקחת משכנתא לכל מטרה בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית. חוב פיגורים בהינתן אי תשלום / תשלום לא בזמן, עשוי להיווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרתם, ריבית פיגורים, ריבית הרגילה ועמלות טיפול של הבנק. על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל. זה כולל מחזור משכנתא, אך הדרך העדיפה היא להגיע להסדר לפני שמתחילים לפגר בתשלומים. משכנתא הפוכה הלוואה לכל מטרה, מבנק או כל גוף מלווה אחר, המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 60, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל, שסכומו נקבע לפי גיל הלווה ולפי ערך הנכס, מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו. את ריבית ההלוואה אפשר להחזיר בהחזרים קבועים, ואם לא, צריך להחזיר כאשר הלווה נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים על ידי תשלום החוב או מכירת הנכס והמלווה יקח את חלקו מתוך סכום המכירה. המלווה בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם. הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת. אם הלווה מעדיף לא לשלם החזרי ריבית, החוב הסופי יהיה גבוה. מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו. הלוואת גרייס הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה. קיימים
מי הבנק הכי זול בביטוח המשכנתא? יצאנו לבדוק!
ביטוח המשכנתא הוא כנראה אחד הביטוחים החשובים ביותר שאנו עושים בעת רכישת דירה. זה מוביל אותנו למקרה שנתקלנו בו לאחרונה. מקרה ספציפי זה יכול אולי לסייע לכם להבין מי הבנק שהכי כדאי לפנות אליו לביטוח המשכנתא. "אני ואשתי בשעה טובה אחרי חיסכון ועבודה קשה של שנים רכשנו דירה בכפר סבא בעלות של M2.4 ₪. יש לנו הון עצמי של 900,000 ₪ בלבד ואנחנו זקוקים למשכנתא על סך M1.5 ₪. אנחנו רוצים לקבל את המשכנתא הזולה ביותר בשוק מה עליי לעשות?" האמת שהתשובה למקרה הזה לא כל כך פשוטה. הדוגמא הקלאסית שציינו בפניכם היא דילמה של הרבה אנשים, והיא חשובה מאוד בוודאי למי שרוצה לקבל את הצעה הטובה ביותר. אז מה הכי חשוב לבדוק? מה לא אומרים לנו? ומי באמת הבנק הכי זול במדינה? מי הבנקים שמעניקים הלוואות משכנתא? מבחינת מתן משכנתא כמעט ורוב הבנקים בישראל מעניקים את האפשרות הזאת. אך מי הבנק הזול ביותר? לצערנו לא מדובר בפתרון קסם , זה תלוי בהרבה מאוד סיבות. לדוגמא, מה סכום ההלוואה ביחס לשווי האובייקטיבי של הנכס, מה הן רמות השכר, דירוג האשראי שלכם ועוד. נתון נוסף שהבנק בוחן ואף יפתיע אתכם הוא היכן נמצא הבנק מבחינת יעדי המשכנתא שהוא יכול לתת. כל בנק במדינת ישראל בהתאם להנחיות משרד האוצר והמפקח על הבנקים, מחויב לרמת הלימות הון. אותה רמת הלימות הון שומרת למעשה על המוסדות הפיננסים במדינת ישראל בכלל ובפרט על הבנקים. במידה והבנק קרוב ליחס הלימות ההון או רחוק מיחס הלימות ההון שלו, תהיה לזה השפעה. השפעה שיכולה להשפיע על אופי ורמת אטרקטיביות שתוכלו לקבל או שהוא יבחר לתת לכם. למעשה זה עובד בצורה פשוטה, ככל שההיצע גבוה יותר, הבנק ימכור בזול יותר. זאת כמובן תלוי פרמטרים נוספים כמו רמת הריבית במשק, גודל הבנק, ועוד. לבסוף צריך להבין כי בפועל כמעט כל הבנקים הישראלים נותנים משכנתאות לאנשים פרטיים. אך על מנת להבין מה ההצעה הכי טובה ביותר שתוכלו לקבל עדיף להתייעץ עם גורם מקצועי.
האם אתם בראש העדיפות של סוכנות ביטוח? כמה דברים שחשוב לדעת!
כששומעים את המילה סוכנות ביטוח או חברות ביטוח המחשבה הראשונה לרוב היא לא כזאת חיובית. מה רוצים ממני? מי רוצה למכור לנו עכשיו ? עוד פוליסה יקרה? אם נודה על האמת, אנחנו מבינים אתכם! סקרים ובדיקות שנעשו על ידי נייס סוכנות לביטוח ביחד עם ממצאים של משרד האוצר אולי יפתיעו אתכם. נוכחנו לגלות כי בישראל יש לפחות 6.5 מיליון מקרים של תשלומי ביטוח כפולים. כלומר שילמתם כפול על אותו מוצר, או במספרים מדובר על יותר מ-3 מיליארד שקלים שנזרקו לפח. דוגמא מצויינת היא שיש עניין בלבצע כיסוי לפיצוי מחלות קשות ב -2 חברות. במצבים שכאלה מה שחשוב זה לא כמות החברות אלא אופי וסכום הכיסוי. איך אדע שזה לא מיותר? פשוט וקל. בדיקה קצרה תוביל להבנה האם מדובר בפוליסות שיפוי, אבל במידה ומדובר בפיצוי צריך לבדוק את אופי הפוליסה והסכום. מה הן פוליסות פיצוי ? מה קורה במידה ואני לקוח שמחזיק במספר כיסויים של אחת הפוליסות שציינו? לדוגמא ביטוח חיים? בשונה מביטוח רכב בו גם אם אחזיק ב -5 ביטוחים אקבל פיצוי פעם אחת בלבד. כלומר עם הסכום בפוליסה אחת עומד על M1 ₪ וב -2 חברות או אחת או 5 אני אקבל את אותו M1 ₪ . עבודה עם אנשי מקצוע לאחר שהבנו מה זה כפל ביטוחים ודוגמא שנתנו כעת בואו ננסה להבין כיצד בוחרים אנשי מקצוע כשאנו מחליטים לעבוד עם איש מקצוע חדש, בטח בסוכנות ביטוח חשוב לבחור אנשי מקצוע ראויים והגונים. לכן חשוב להכיר את הרקע שלהם , הניסיון התעסוקתי שלהם. בנוסף לזאת חשוב לוודא את מספר הלקוחות שיש להם והאם הם ממליצים על אותם אנשים. לדוגמא לנייס ביטוח ופיננסים יש למעלה מ 7,000 לקוחות טובים וממליצים שמופיעים בכל אתר וכתבה. ובנימה אישית של כותב שורות אלו, אנחנו יכולים לומר שנייס הוקמה ע"י יוצאי בתי מהמובילים ביותר בישראל. למה אנחנו מציינים זאת? כי אין תחליף לניסיון אישי בטח וסט ערכים שמובילים מנהלי הסוכנות. סט ערכים ולב גדול שמובילים אותנו כל בוקר כדי לעשות טוב לאחרים מתוך תחושת שליחות ואהבה גדולה. למה אנחנו מתכוונים סט ערכים? כל לקוח שמצטרף אלינו עובר 2 תהליכים: תהליך ראשון זה היכרות עם הלקוח – אנחנו מבצעים בירור צרכים להבין האם הלקוח קיבל את כל המעטפת שהוא צריך. תהליך שני זה תיאום ציפיות – הרבה פעמים סוכני ביטוח להוטים לסגור ולגייס לקוחות חדשים. בסופו של דבר זה מובן כולם רוצים לגדול ולגייס עוד לקוחות. אך בנייס אנחנו דוגלים בתיאום ציפיות. ערך חשוב זה מוביל אותנו לשקיפות מול הלקוח ומעניק לו את היכולת להבין שהוא הגיע למקום שדואג לו. כעת לאחר שעברנו את שני התהליכים שציינו אנחנו ממשיכים לבדיקות מקצועיות. בדיקה מקצועית מול הר הביטוח בנוסף למשיכת מידעים על כלל הפוליסות הקיימות. בדיקות אלו נועדו לטובת קבלת התנאים האטרקטיביים ביותר לאותה משפחה. קבלת דוח מסכם לאחר ניתוח הפרופיל הפיננסי וחיפוש אלטרנטיביות לכיסויים, מומחי נייס יבנו עבורכם דוח מסכם. תוך כדי המלצות המתאימות לצרכים ולמצב הבריאותי שלכם. תפעול תיק הביטוח המשפחתי קדימה, אנשים קשר, טלפונים ומוקדי טיפול לכל בעיה שלא תבוא. דוח זה כולל: אך הדבר הכי חשוב שהדוח הזה כולל זה הסתכלות של 360 מעלות על כלל המשפחה. סיכום והמלצות החלק האחרון והחשוב ביותר בדוח, הוא סיכום והמלצות תוך התייחסות למצב הבריאות ולהיסטוריית התביעות בתיק. הסיכום מכיל התייחסות מקיפה מכל חברות הביטוח, בתי ההשקעות והגופים הפיננסים הרלוונטיים למשפחה. הדוח יועבר במצגת שתחולק לנושאים ותתי נושאים עם התייחסות למה תקין ונדרש לטפל. בנוסף לזאת הדוח מתייחס גם לעלויות, מה מיותר ויש לבטל , מה דורש התייחסות מקיפה ונדרש לשנות לטובת חברה מתחרה. כך שעבודה מול נייס סוכנות לביטוח ופיננסים בהחלט מעניקה לכם ערך רב מול חברות הביטוח והגופים הפיננסים. רוצים לקבל עוד פרטים? צרו איתנו קשר!
חסכון פנסיוני? כך תגדילו אותו בשתי שיחות טלפון!
כפי שכולם יודעים, כסף עולה כסף, לנהל כסף עולה כסף וכך גם החסכון הפנסיוני. במספר פעולות פשוטות ניתן לחסוך הרבה יותר במוצרי החיסכון שלכם מה שיוביל לצבירה גדולה יותר. והתוצאה? דמי ניהול נמוכים יותר וקצבה משמעותית גבוהה יותר ביציאה לפנסיה בכל סוגי מוצרי החיסכון. לרבות "סטרקשרים פיננסים" עם אותיות "קטנות" שהשפעת אותיות אלו על החיסכון שלנו גדולה ביותר. למען הבנה הבסיסית אותיות אלו מבטאות את העלות שתשלמו לטובת ניהול החיסכון שלנו. משמעות האותיות היא למעשה כמה עולה לנו לנהל את הכסף שלנו וכיצד זה יגבה. הרי בסוף בדיוק כמו שכשאנחנו הולכים למכולת ורוכשים לחם / חלב יש עלות עד שזה נוחת על המדף. תחת אותו היגיון לנהל כסף יש עלויות והרבה. עלויות כגון מחקר, אקטואריה, חקר שווקים , בדיקת מגמות, ישיבות וכמובן ניהול בפועל של האופרציה הכוללת. כל הדברים הללו עולים כסף שמגולם אצלנו בחיסכון הפנסיוני באמצעות דמי ניהול. כאשר אנו מבינים את הלוגיקה של הדברים וכיצד דבר אחד משפיע על האחר נותר לנו להכיר את העלויות הנפוצות בשוק. זאת אומרת כמה עולה בממוצע לנהל כספים בכל אחד מהמוצרים ואיך אני יכול להשפיע על זה. לכן צירפנו לכם 3 נקודות פשוטות כיצד להגדיל את החיסכון הפנסיוני שלנו נקודה מספר 1 – מתחילים מוקדם ככל האפשר אם נכון להיום אתם עובדים כשכירים / עצמאיים ואתם לא מפרישים כספים למוצר פנסיוני כלשהו, עשו זאת מהר. ככל שתחסכו מוקדם יותר תרוויחו יותר כתוצאה ממונח פשוט שנקרא ריבית דריבית. כלומר הסכום המופקד צובר תשואה שוב ושוב. נקודה מספר 2 – ביטוחים לא רלוונטיים מלבד חיסכון פנסיוני, קיימים בתוך קרנות הפנסיה כיסויים ביטוחיים. אותם כיסויים מצריכים הבנה וגם עליהם צריך לבצע התאמה לצרכים שלכם. דוגמא מצויינת היא רווקים. הביטוח למקרה מוות שנמצא בקרן הפנסיה ומפצה שארים המוגדרים כבני זוג / ילדים עד גיל מסוים אינו רלוונטי. ולכן ניתן לנתב את הכסף הזה להפקדה שיגדיל את החיסכון הפנסיוני. נקודה מספר 3 – אל תמשכו כספי פיצויים אנשים נוטים לחשוב שבעת עזיבת מקום עבודה מרכיב הפיצויים בפנסיה הוא חלק ממענק עזיבה. אז זהו שזה לא! כסף זה מהווה מרכיב חשוב מהחיסכון שלנו לגיל הפרישה ושמש ככרית ביטחון במצב בו אתם בין עבודות. אך חשוב לנו לציין אם אתם לא זקוקים לכסף – הימנעו ממשיכתו. משיכת כספי הפיצויים עשויה להקטין לנו את הקצבה בפרישה באופן ניכר ביותר. לכן אם אתם זקוקים לכסף, בדקו את כל החלופות, לרבות הלוואה על קרן הפנסיה. לבסוף לבסוף כמו שהבטחנו ניתן להוזיל את דמי הניהול ב-2 שיחות הם: השיחה הראשונה – הינה לסוכן הביטוח או יועץ ההשקעות צרו קשר עם סוכן הביטוח שלכם או יועץ ההשקעות ופשוט תשאלו אותו כמה אני משלם דמי ניהול. לאחר שיחה קצרה תנסו לברר האם ניתן להוזיל עלויות בצורה כזאת או אחרת. אל תחששו מסוגי העלויות השונים בסופו של דבר המטרה היא לעשות סדר בעלויות. כעת לאחר שהבנתם כמה אתם משלמים נסו לברר באופן מקצועי יותר. כיום ישנם המון כלים וסימולטורים שיוכלו לסייע בנושא. השיחה השניה – תוריד לי בבקשה! לאחר שהבנתם כמה אתם משלמים וראיתם עם זה הרבה או קצת פשוט תבקשו להפחית את העמלות. הפחתה של העלויות יכולה לבוא לידי ביטוי גם בפרומילים וכמובן במידה והיא לא פוגעת בכם. חשוב להבין שהמחיר הוא לא הכל וגם אנחנו רוצים להעניק שירות טוב אבל תמיד ניתן לחסוך בחיסכון הפנסיוני. מאחלים לכם הצלחה בהגדלת החיסכון שלכם! רוצים לקבל עוד פרטים בנושא וכיצד ניתן לעשות זאת? צרו איתנו קשר!
מה משמעות הרפורמה בביטוחי הבריאות?
רפורמה בביטוחי הבריאות נייס ביטוח ופיננסים
רפורמת ביטוחי הבריאות החדשה הכירו את היתרונות וההשלכות.
רפורמת ביטוחי הבריאות נייס ביטוח ופיננסים
תיקון 190
תיקון 190 נייס ביטוח ופיננסים
האם הלוואה כנגד קרן השתלמות היא צעד פיננסי חכם?
הלוואה כנגד קרן השתלמות נייס ביטוח ופיננסים
ביטוח חיים למשכנתא, כל אחד יכול?
ביטוח משכנתא נייס ביטוח ופיננסים
רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון, פרסמה הבהרה שמסדירה את מעמדם של הורים לילדים עם מוגבלות בקרנות הפנסיה במקרה של ניוד כספים
ילדים עם מוגבלויות הסדרת מעמדם במעבר בין קרנות הפנסיה
