מי לא יודע שחלום של כל ישראלי שגדל בארץ זה לקנות דירה? מי לא מכיר את השאלות בארוחת שישי , מתי תתחתן ? איך הולך בלימודים, מתי תירשם לתואר ? שאלה שתמיד תופסת מקום של כבוד במשפחתיות הישראלית היא מה עם דירה? למה שלא תקנו דירה? דירה זה חשוב. תגורו בבית משלכם, הרי כולנו מכירים את זה, אבל מה לא כולנו יודעים , איך קונים דירה ? ומה צריך לטובת העניין, נשמח לעשות לכם מעט סדר.
מי לא מכיר את כל כותרות העיתונים מהשנים האחרונות ?!
המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה בת"א, ואיפה הקונים
שנת שיא בנדל"ן: 151 אלף דירות נמכרו ב-2021 – זינוק של 40% …
צניחה במספר הדירות שנמכרו בשנת 2023: אלו הערים שהביקוש …
62 אלף או רק 5000? כמה דירות על המדף יש באמת בישראל
הלמ"ס: צניחה של 30% במכירת דירות חדשות ב-2022 לעומת אשתקד
שוק הנדל"ן מתאושש ב-2024: עלייה במכירת דירות בינואר
ירידה של 34.9% במכירת דירות בשנת 2023: השנה הגרועה ביותר …
הערים בהן חלה הירידה החדה ביותר במכירת דירות מתחילת המלחמה
אפקט הריבית: מספר הדירות שנמכרו ב-2023 נחתך ב-35%
הריבית עשתה את ההבדל: כך צנח מספר עסקאות הנדל"ן בחצי השנה …
קצת מידע שיעשה לנו סדר מה חשוב באמת לבדוק
כותרות בעיתן זה יפה וזה חשוב אבל מה התאכלס?
- מדד חשוב ביותר בבחינת שוק הנדל"ן – מספר התחלות הבנייה
- דרך נוספת וחשובה להבנת הדברים – כמות מסירת הדירות באותה השנה
- כמות היתרי הבנייה שנופקו במהלך השנה
- גמר בנייה – כמה דירות בנייתן הסתיימה בפועל אל מול השנים הקודמות וביחס להתחלות הבנייה באותה שנה
- שטח בנייה לפי ייעודים – כמה מתוך השטח שהוקצה לבנייה נועד לבנייה למגורים
מה המשמעות של עשור של עליות מחירים בנדל"ן?
אחרי עשות של עליות פנטסטיות שבאזורים מסוימים הובילה לעלייה של 100% ! , אדם רכש דירה ב M2 ₪ היום שווה למעלה מM4 ₪, בשונה מהתפיסה הרווחת שאנשים התעשרו מתחום הנדל"ן, הדבר לא בהכרח נכון , הרי אם אני רכשתי דירה ב X ששווה היום X2 ואני מבקש לשפר דיור, ככל הניראה הדירה שאני ארכוש עלתה בצורה די דומה לזאת שנמצאת בבעלותי. מתי הכסף הגדול פוגש אותי בנדל"ן , או אם יש לי מספר דירות שכלל איננן למגורי האישיים ואז באמת עשיתי כאן עסק, או התמזל מזלי ובאזור שאני מחזיק בדירה העלייה הייתה משמעותית יותר גם שנתית אבל גם אבסולוטית בכסף ואז את הפער אני משלשל לכיסי.
אילו עלויות יש לי כאשר רכשתי ב – X וכעת הדירה שלי שווה X1.25
במדינת ישראל קיים מס שנקרא מס שבח , משמעות המס הוא ההפרש בין הסכום שרכשתי את הדירה לסכום בו מכרתי את הדירה בניכוי המדד באותם השנים ( לינק למדד המחירים לצרכן ). כיצד עליי לחשב את זה ? בצורה פשוטה, יש לכך מחשבון ( לינק למחשבון ) שלוקח בחשבון את סכום הדירה הנמכר, עלות הרכישה , חישוב המס וניכוי המידוד.
שנת 22 הביאה לקצה את השלכות הפער בין הביקוש להיצע, מה שהוביל לעלייה דרמטית של למעלה מ-20% במחירי הדירות ולעלייה במחיר הקרקעות ששווקו, דבר המחזק את הערכות היזמים להמשך עליית מחירים. מאידך, בחודשים אחרונים אנו עדים להתקררות בביקושים וישיבה של רוכשים רבים על הגדר.
כיצד נקבעת עלות ביטוח המשכנתא ?
הנתונים שסקרנו מעלה, ביניהם כמות התחלות הבנייה, המסירות , וגמר הבנייה שהיו באותה שנה כל אלו ועוד לא תאמו את דרישות השוק ואת שיעור ריבוי הטבעי של האוכלוסייה במדינת ישראל שעומד על ממוצע של כ1.5% בשנה ( לינק לשיעור הגידול / נתון על ריבוי הטבעי בישראל ).
תוצאות המדדים המופיעים מעלה לא איחרו לבוא ודחפו את שוק הנדל"ן הישראל לעליות פראיות, יש שיגידו חסרות שליטה מה שהוביל לעשור שלהם של עליות מחירים ופגיעה קשה ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה.
מה שאנשים לא תמיד זוכרים זה שעלות הדירה משפיעה על גובה המשכנתא הנדרשת מהבנק מה שמשפיע על עלות ביטוח המשכנתא שנקבעת בהתבסס על מספר נתונים נוספים,
- מין המבוטח – נשים זולות בהרבה בשל תוחלת החיים שלהן, הולכות לעולמן בשלב מאוחר יותר ( לינק תוחלת החיים בישראל )
- מעשנים ? תשלמו הרבה יותר! כמה יותר? כ 15% – 25% מעל התעריף הבסיסי
- מצב הבריאות שלכם וההיסטוריה הרפואית של המשפחה שלכם
- סכום ההלוואה אותו אתם מבקשים לקבל מהבנק – סכום גבוה יותר – פרמיה גבוהה יותר
- כמות המבוטחים שדרש הבנק תחת הפוליסה
איך מוזילים את ביטוח המשכנתא?
- ראשית מוודאים שאיש המקצוע/סוכן הביטוח מולנו אנו עומדים עובד עם כל חברות הביטוח בישראל
- מתאימים את חברת הביטוח בהתאם לגיל שלנו – חלק מחברות הביטוח מתמקדות בגילאים שונים וטובות בהרבה לפלח שוק מסוים
- ככל והמצב הבריאותי לא תקין לחלוטין – "מסלול ירוק" שווה לבצע חיתום במספר חברות
- חלק מחברות הביטוח לא מוכנות להקל עסקית בחיתום הרפואי אבל חלק כן – יש לבדוק זאת!
- חובה לבדוק את העלות לאורך השנים ולא רק בשנה הראשונה
- חשובה ביותר לוודא שביטוח המשכנתא בוצע בהלימה מוחלטת לתמהיל המשכנתא שמשמעות התמהיל היא, ריבית , אורך שנות מסלולי המשכנתא, סוג הריבית.
- יש לעקוב ולוודא שהביטוח מתנהג בדיוק כמו המשכנתא ויורד בהתאם לירידת הקרן
- קיימים מסלוליים ייעודיים של הנחות שתואמות צרכים שונים, לדוגמא יש אנשים שנוטלים הלוואות גישור / הלוואות בלון בלבד ולכן חשוב להם להסתכל על הפרמיה בשנים הראשונות בלבד.
- התאמה מוחלטת בין ביטוח המשכנתא לנוטלי המשכנתא מבחינת צורכי הביטוח
אם עשיתי ביטוח משכנתא גבוה יותר מההלוואה, לאן הולך הכסף ?
במקרה כזה הכספים יועברו לבנק שלאחר סילוק ההלוואה לרבות כלל העלויות הנדרשות כמו הצמדה, ריביות , פירעון מוקדם וכ"ו יעביר בתורו לאחר פנייה את הכספים הנותרים ליורשים החוקיים.
