הפוסט משכנתא הפוכה יכולה להיות מקור מימון עבורכם! הופיע לראשונה ב-סוכנות נייס - ביטוח ופיננסים.

מי לא מכיר את כל כותרות העיתונים מהשנים האחרונות ?!

המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה בת"א, ואיפה הקונים

שנת שיא בנדל"ן: 151 אלף דירות נמכרו ב-2021 – זינוק של 40% …

צניחה במספר הדירות שנמכרו בשנת 2023: אלו הערים שהביקוש …

62 אלף או רק 5000? כמה דירות על המדף יש באמת בישראל

הלמ"ס: צניחה של 30% במכירת דירות חדשות ב-2022 לעומת אשתקד

שוק הנדל"ן מתאושש ב-2024: עלייה במכירת דירות בינואר

ירידה של 34.9% במכירת דירות בשנת 2023: השנה הגרועה ביותר …

הערים בהן חלה הירידה החדה ביותר במכירת דירות מתחילת המלחמה

אפקט הריבית: מספר הדירות שנמכרו ב-2023 נחתך ב-35%

הריבית עשתה את ההבדל: כך צנח מספר עסקאות הנדל"ן בחצי השנה …

קצת מידע שיעשה לנו סדר מה חשוב באמת לבדוק

כותרות בעיתן זה יפה וזה חשוב אבל מה התאכלס?

• מדד חשוב ביותר בבחינת שוק הנדל"ן – מספר התחלות הבנייה
• דרך נוספת וחשובה להבנת הדברים – כמות מסירת הדירות באותה השנה
• כמות היתרי הבנייה שנופקו במהלך השנה
• גמר בנייה – כמה דירות בנייתן הסתיימה בפועל אל מול השנים הקודמות וביחס להתחלות הבנייה באותה שנה
• שטח בנייה לפי ייעודים – כמה מתוך השטח שהוקצה לבנייה נועד לבנייה למגורים

מה המשמעות של עשור של עליות מחירים בנדל"ן?

אחרי עשות של עליות פנטסטיות שבאזורים מסוימים הובילה לעלייה של 100% ! , אדם רכש דירה ב M2 ₪ היום שווה למעלה מM4 ₪, בשונה מהתפיסה הרווחת שאנשים התעשרו מתחום הנדל"ן, הדבר לא בהכרח נכון , הרי אם אני רכשתי דירה ב X ששווה היום X2 ואני מבקש לשפר דיור, ככל הניראה הדירה שאני ארכוש עלתה בצורה די דומה לזאת שנמצאת בבעלותי. מתי הכסף הגדול פוגש אותי בנדל"ן , או אם יש לי מספר דירות שכלל איננן למגורי האישיים ואז באמת עשיתי כאן עסק, או התמזל מזלי ובאזור שאני מחזיק בדירה העלייה הייתה משמעותית יותר גם שנתית אבל גם אבסולוטית בכסף ואז את הפער אני משלשל לכיסי.

אילו עלויות יש לי כאשר רכשתי ב – X וכעת הדירה שלי שווה X1.25

במדינת ישראל קיים מס שנקרא מס שבח , משמעות המס הוא ההפרש בין הסכום שרכשתי את הדירה לסכום בו מכרתי את הדירה בניכוי המדד באותם השנים ( לינק למדד המחירים לצרכן ). כיצד עליי לחשב את זה ? בצורה פשוטה, יש לכך מחשבון ( לינק למחשבון ) שלוקח בחשבון את סכום הדירה הנמכר, עלות הרכישה , חישוב המס וניכוי המידוד.

שנת 22 הביאה לקצה את השלכות הפער בין הביקוש להיצע, מה שהוביל לעלייה דרמטית של למעלה מ-20% במחירי הדירות ולעלייה במחיר הקרקעות ששווקו, דבר המחזק את הערכות היזמים להמשך עליית מחירים. מאידך, בחודשים אחרונים אנו עדים להתקררות בביקושים וישיבה של רוכשים רבים על הגדר.

כיצד נקבעת עלות ביטוח המשכנתא ?

הנתונים שסקרנו מעלה, ביניהם כמות התחלות הבנייה, המסירות , וגמר הבנייה שהיו באותה שנה כל אלו ועוד לא תאמו את דרישות השוק ואת שיעור ריבוי הטבעי של האוכלוסייה במדינת ישראל שעומד על ממוצע של כ1.5% בשנה ( לינק לשיעור הגידול / נתון על ריבוי הטבעי בישראל ).

תוצאות המדדים המופיעים מעלה לא איחרו לבוא ודחפו את שוק הנדל"ן הישראל לעליות פראיות, יש שיגידו חסרות שליטה מה שהוביל לעשור שלהם של עליות מחירים ופגיעה קשה ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה.

מה שאנשים לא תמיד זוכרים זה שעלות הדירה משפיעה על גובה המשכנתא הנדרשת מהבנק מה שמשפיע על עלות ביטוח המשכנתא שנקבעת בהתבסס על מספר נתונים נוספים,

• מין המבוטח – נשים זולות בהרבה בשל תוחלת החיים שלהן, הולכות לעולמן בשלב מאוחר יותר ( לינק תוחלת החיים בישראל )
• מעשנים ? תשלמו הרבה יותר! כמה יותר? כ 15% – 25% מעל התעריף הבסיסי
• מצב הבריאות שלכם וההיסטוריה הרפואית של המשפחה שלכם
• סכום ההלוואה אותו אתם מבקשים לקבל מהבנק – סכום גבוה יותר – פרמיה גבוהה יותר
• כמות המבוטחים שדרש הבנק תחת הפוליסה

איך מוזילים את ביטוח המשכנתא?

• ראשית מוודאים שאיש המקצוע/סוכן הביטוח מולנו אנו עומדים עובד עם כל חברות הביטוח בישראל
• מתאימים את חברת הביטוח בהתאם לגיל שלנו – חלק מחברות הביטוח מתמקדות בגילאים שונים וטובות בהרבה לפלח שוק מסוים
• ככל והמצב הבריאותי לא תקין לחלוטין – "מסלול ירוק" שווה לבצע חיתום במספר חברות
• חלק מחברות הביטוח לא מוכנות להקל עסקית בחיתום הרפואי אבל חלק כן – יש לבדוק זאת!
• חובה לבדוק את העלות לאורך השנים ולא רק בשנה הראשונה
• חשובה ביותר לוודא שביטוח המשכנתא בוצע בהלימה מוחלטת לתמהיל המשכנתא שמשמעות התמהיל היא, ריבית , אורך שנות מסלולי המשכנתא, סוג הריבית.
• יש לעקוב ולוודא שהביטוח מתנהג בדיוק כמו המשכנתא ויורד בהתאם לירידת הקרן
• קיימים מסלוליים ייעודיים של הנחות שתואמות צרכים שונים, לדוגמא יש אנשים שנוטלים הלוואות גישור / הלוואות בלון בלבד ולכן חשוב להם להסתכל על הפרמיה בשנים הראשונות בלבד.
• התאמה מוחלטת בין ביטוח המשכנתא לנוטלי המשכנתא מבחינת צורכי הביטוח

אם עשיתי ביטוח משכנתא גבוה יותר מההלוואה, לאן הולך הכסף ?

במקרה כזה הכספים יועברו לבנק שלאחר סילוק ההלוואה לרבות כלל העלויות הנדרשות כמו הצמדה, ריביות , פירעון מוקדם וכ"ו יעביר בתורו לאחר פנייה את הכספים הנותרים ליורשים החוקיים.

הפוסט ביטוח חיים למשכנתא, כל אחד יכול? הופיע לראשונה ב-סוכנות נייס - ביטוח ופיננסים.

1. קבלת כלל המסמכים הרלוונטיים, לרבות תלושי שכר של בני הזוג + טופס 106 , תעודת זהות , אישורי הכנסה ממקורות שהם לא משכורת –  לינק לרשימה
2. מעבר על הצרכים שלכם בלקיחת המשכנתא מבחינת עלות הדירה וההוצאות הנלוות, ההחזרים שיש לכם שיישארו גם לאחר נטילת המשכנתא
3. הוצאת מכרז מפורט בהתאם לתמהיל המסלולים שסוכמו אתכם לכל הבנקים – קבלת התייחסות והתחלת מו"מ

שלושה צ'ק ליסטים חשובים ביותר בבחירת תמהיל המשכנתא

1. תחשבו היטב על ההכנסות וההוצאות שלכם בטווח הרחוק ולא רק בטווח הניראה לעין
2. תוודאו שבמידה ואתם רוצים להחזיר חלק מהמשכנתא לא יהיו לכם קנסות והוצאות כבדות
3. תמיד תזכרו – יועץ המשכנתא בבנק הוא עובד בנק ולא יכול לתת הצעות חלופיות מבנקים מתחרים

מה צריך לזכור במסלולי המשכנתא?

1. ככל שתיקחו ותפרסו ליותר שנים כך תשלמו יותר ריביות יקרות לבנק
2. התזרים המשפחתי הוא המלך – אי אפשר להגזים באקסטרא הוצאות ואז להיחנק!   משכנתא כבדה ולאחר מכן ליטול הלוואות , הלוואות רגילות יקרות בהרבה ממשכנתא!

לפני שלוקחים משכנתא, בודקים את כל השוק, עדיף לקבל מקסימום הצעות ומקסימום אישורים עקרוניים

3 דברים שאסור לכם לעשות כשאתם ניגשים לקחת משכנתא

1. אל תשדרו שאתם בלחץ של זמנים , להיפך תבהירו שפיניתם זמן ואתה תבדקו במספר בנקים נוספים
2. חשוב ביותר להכין שיעורי בית ולהגיע מוכנים מבחינת מונחים בסיסיים
3. לא בהכרח לבקש את הריבית הכי נמוכה – ככל הניראה במקרים כאלו יציעו לכם ריביות צמודות מדד

הלכתם לבנק שאמר לכם שאתם לא רשאים לקבל משכנתא

1. חשוב להוציא דוח נתוני אשראי שייתן לכם תמונת מצב על הבעיות אשראי שיש לכם , בחלק מהדברים ניתן בקלות לטפל ולשפר את מצבכם
2. לא לרוץ לעוד בנקים, רוב הבנקים עובדים בשיטות דומות ועל נהלים מוכתבים מהמפקח על הבנקים ולכן סביר שגם הם ידחו אתכם וזה עשוי לפגוע בכם
3. קיימות חברות ייעודיות ללקוחות עם בעיות אשראי – לא כל יועץ יודע לפתור את זה ולכן נדרש להגיע לאחד שבקיא בתחום

ניגשתם לבנק והמשפטים הבאים מוכרים לכם ?

1. לא קיים לך מספיק הון עצמי לטובת רכישת דירה
2. ההכנסה של התא המשפחתי שלכם לא מספיק גבוהה
3. לצערי אף בנק לא יסכים לממן לך את העסקה.

• אתם לא חייבים לקחת את כל המימון מהבנק שרשאי לתת 75% בלבד ע"פ המפקח על הבנקים
• ניתן תמיד לקחת חלק מהכסף מגוף חוץ בנקאי אחר שעשוי לתת לנו פתרונות ראויים ולאפשר לנו את רכישת הבית שאנחנו רוצים

זכיתם בדירה במחיר למשתכן ואמרו לכם שאתם רשאים לשלם 10% בלבד?

• לא נכון – מדובר על דירות עד 1.5M ₪ בלבד
• המחיר שקיבלתם זה לא המחיר הסופי! יש מדדים, הצמדות, השלמות למטבח ומיזוג ולכן חשוב ביותר לשמור כספים.
• חשוב ביותר לעשות סדר בחשבון שלכם ולראות בצורה שמרנית עם אילו החזרים אתם יכולים להתמודד

במידה ואתם שכירים ורוצים לקחת משכנתא 3 דברים חשובים שעליכם לדעת

• חשוב ביותר להראות יציבות תעסוקתית ולא מחליפים עבודות לעיתים קרובות, עדיף לשמור של כשנה
• היכולת שלכם ליטול משכנתא תיקבע ע"פ הממוצע של 3 תלושי שכר אחרונים שלכם – נסו ככל שניתן לשמור על ממוצע גבוה

אנחנו עושים את העסקה הכי גדולה בחיים שלנו, כיצד בוחרים יועץ משכנתא?

• חשוב לראות ניסיון וקבלות – חשוב לוודא שהיועץ עשה את זה מאות ואלפי פעמים
• חשוב לוודא שהיועץ חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
• חשוב ביותר שיהיה אנושי, נחמד ואדיב – לקיחת משכנתא זה תהליך וחשוב לעשות אותו עם אדם נעים
• קשרים בבנקים ! הקשרים בבנקים הם מהמרכיבים החשובים ביותר, יועץ שעובד שנה שנתיים, לא מחזיק בקשרים , קשרים בבנקים מסייעים לתנאים טובים יותר מתוך יחסי אמון עם אותו יועץ

מה זה מחזור משכנתא ולמי כדי לעשות את זה?

• מחזור משכנתא זה לקחת משכנתא קיימת , לסלק אותה ולקחת חדשה
• מחזור עשוי להיות מיחזור חלקי בלבד, שמירה על המסלולים הטובים הנוכחיים וטיפול בלבד במסלולים הפחות טובים
• ניתן לעשות מחזור חלקי בבנק אחד והעברת חלק מהמשכנתא לבנק אחר
• כדי לבחון מחזור משכנתא בהתאם למועד לקיחת המשכנתא שלכם ולמצב הריבית הקיים בשוק

מה 3 הדברים החשובים ביותר בבחינת משכנתא

• תמהיל המשכנתא מבחינת אורך התקופה, אופי המסלולים ובחירות סוגי הריביות
• שיעור הריבית בכל מסלול
• התאמת ההחזר לאופי ההוצאות המשפחתיות – כפי שאמרנו הלוואת רגילות יקרות ממשכנתא

רוצים לרכוש דירה חדשה ? 3 דברים שחייבים לוודא לפני

• חשוב ביותר לבדוק האם הבנק עומד מאחוריכם ובאמת תקבלו את הכסף שאתם צריכים
• לאור השינויים במחירי הדירות בחלוף שנת 2023, אולי תשקלו בחינה מוקדמת של שמאי מקרקעין – לאור התקופה לא תמיד תהיה הלימה בין התשלום לקביעת השווי
• מעבר לכל מחיר הדירה יש תוספות :
• שיפוץ והתאמה לצרכים שלכם
• מס רכישה – לינק חישוב מס רכישה
• עלות עורכי דין – לינק לחוק הגבלת שכר הטרחה שמותר לקבלן לדרוש לעורך דין
• תשלום עבור תיווך – לינק לחוק המתווכים במקרקעין
• חברת בדק – תערוך עבורכם ותמציא לך אסמכתא ואחראיות על בדיקה קונסטרוקטיבית של הדירה

אילו 3 הטבות קיימות ולא תמיד מבליטים לנו אותן

1. מסלול זכאות במשכנתא – מי שזכאי עשוי לקבל הטבה של מסלול מוזל בחצי אחוז וניתן לפרוע אותו בגל רגע ללא קנסות .
2. פתיחת תיק – ניתן להתמקח ולקבל הנחה ולעיתים אפילו פטור
3. שמאות שמסובסדת ע"י הבנק – מי שיש לא זכאות זכאי לקבל שמאי בעלות של כ 300 ₪ במקום 600 ₪

לסיכום, ודאו שפיניתם מספיק זמן לביצוע הבדיקות הרלוונטיות, מדובר על תהליך כולל של כחודש וחצי, נהלו את הזמן הזה בקפידה תוך בדיקה ובחינת מקסימום יועצים שקיבלתם עליהם המלצות , בחינת הבנקים האטרקטיביים ביותר והכי חשוב בדיקה פנימית בתא המשפחתי שלכם שההחזרים תואמים את היכולות הכלכליות שלכם. שיהיה בשעה טובה ובהצלחה נייס ביטוח ופיננסים !

הפוסט מעוניינים לרכוש דירה ? הכתבה הזאת עבורכם הופיע לראשונה ב-סוכנות נייס - ביטוח ופיננסים.