מה הוא עולם המושגים בתחום המשכנתא והדיור ומדוע הוא כל כך חשוב בעת לקיחת משכנתא לנו?
רגע לפני שאנו מסבירים לכם לגבי המושגים השונים אנחנו רוצים לשאול אתכם מספר שאלות.
אתם מכירים את זה שאתה טסים לחו"ל, לא מכירים את השפה?
מתקשים להתמצא וזה מלווה אתכם כל החופשה?
נסו רגע לדמיין מה היה קורה אם הייתם מדברים את השפה כמו המקומיים?
שוחים במושגים, מבינים ויודעים בדיוק על מה מדובר.
כמה נעים וכיף זה ? מאוד דומה בתחום המשכנתא רק שהפעם זה שווה לכם כסף, כמה כסף ? הרבה כסף .
האנשים שאתה עובדים מולם יזהו שבדקתם ואתם יודעים על מה אתם מדברים, וזה יתרום לשיח מול איש המקצוע.
במצב שכזה כנראה שתצליחו אולי גם להשיג הצעות אטרקטיביות יותר עבורכם.
בדיוק בגלל זה ריכזנו מספר מושגים בתחום המשכנתא והדיור שיעשו לכם סדר.
מושגים בתחום המשכנתא
משכנתא
סוג של הלוואה בה נוטל ההלוואה, מקבל בטחונות בדמות נכס נדל"ן שמקטין את הסיכון לאי החזרת הכספים.
בטחונות
בנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין:
- רישום משכנתא – הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו), או במרשם אחר שבו הדירה רשומה. על הרישום משלמים אגרת רישום.
- התחייבות לרישום משכנתא- חוזה הנחתם מול עו"ד, ובו המוכרים מתחייבים לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, עד שהדירה תעבור לידי הקונים.
- רישום משכון – בחלק מהמקרים הבנק ירצה להבטיח את זכויותיו, בנוסף לרישום הערת אזהרה בטאבו, גם על ידי רישום משכון ברשם המשכונות. לינק
- ערבים – יש מקרים בהם הבנק לא יסתפק ברישום המשכנתא וידרוש גם ערבים לעסקה.
קרן
סכום ההלוואה שמקבלים מהמלווה.
ריבית משכנתא
על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש, לפי סוג הריבית שנבחר.
סכום הקרן מחולק לכמה מסלולי ריבית, כל אחד בריבית בשיעור אחר, חלקן צמודות מדד וחלקן לא.
סוג וגובה הריבית קובעים את סכום הריבית המצטבר על הקרן מידי חודש.
הבנק קובע את שיעור הריבית בהתאם לגובה הפריים , אופי הנכס, סוג ואיכות הלווה והמינוף שנדרש על הנכס.
לוח סילוקין
הוא טבלה, המשמשת בהלוואות ובמשכנתאות, והמפרטת את ההחזר החודשי שהלווה משלם עבור כל אחד מהחודשים עד לתשלום כל החוב.
קיימים שני סוגי לוחות סילוקין – שפיצר וקרן שווה.
בשני הלוחות ניתן לשלב תקופות של הקפאת תשלום מלאה או חלקית (חודשים בהם לא משלמים כלל, או שמשלמים רק את הריבית).
לוח סילוקין שפיצר
לפיו נקבעים החזרים חודשיים שסכומם קבוע לכל תקופת ההלוואה. שינויי ריבית ומדד (או כל סוג הצמדה אחר) ישנו את סכום ההחזר, אך הבסיס שלו אינו משתנה.
בלוח שפיצר בתחילת הדרך רוב ההחזר נועד לכיסוי הריבית ומיעוטו להקטנת הקרן.
בהדרגה החלק של כיסוי הקרן גדל וכיסוי הריבית קטן.
לוח קרן שווה
קובע החזרים חודשיים שקטנים במהלך השנים.
לכל אורך תקופת המשכנתא משלמים את אותו הסכום להקטנת הקרן.
בעוד הסכום להקטנת הריבית גבוה בתחילת הדרך ומתמעט בהמשך, עם הקטנת הריבית.
- חשוב לנו לציין כי גם כאן סכום ההחזר החודשי מושפע משינויי ריבית ומדד.
החזר משכנתא
נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא.
הסכום החודשי שצריך להחזיר לבנק עבור ההלוואה.
החזר משכנתא בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן.
היחס בין שני המרכיבים (כמה מחזירים להקטנת הקרן וכמה משלמים על הריבית) עשוי להשתנות עם התקדמות תקופת המשכנתא, בהתאם ללוח הסילוקין.
גם סכום ההחזר משתנה עם השינוי במדד או בגובה הריבית עצמה.
במחשבון משכנתא ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי למשכנתא, לפי הריבית שנבחרה, סכום המשכנתא והתקופה.
גרירת משכנתא
– העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש. גרירת משכנתא כדאית אם תנאי המשכנתא הם טובים ואינכם רוצים לשנותם.
מחזור משכנתא
פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר.
הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
מחשבון מחזור משכנתא עשוי לעזור בכדאיות המחזור.
פירעון מוקדם משכנתא
פירעון מוקדם הוא תשלום כל חוב המשכנתא שנותר לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה.
לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מחזור משכנתא).
במקרים אחרים, כשיש כסף פנוי המאפשר הקטנת חוב המשכנתא או סגירתו לחלוטין.
מטרת פירעון מוקדם היא להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית,
אך יש לבדוק האם נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם.
התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום שנותר לך לפרוע (או 10% מסכום ההלוואה – הגבוה מבניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא.
יש מסלולי משכנתא בהם עמלת הפירעון נמוכה, או כלל לא קיימת.
עמלת פירעון מוקדם
זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים.
מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה,
כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה – עמלת הפירעון תהיה גבוהה מאד.
במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות עשרות שקלים בלבד.
הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים.
אם שוקלים מחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו.
וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע.
יועץ משכנתאות או יועץ מטעם הבנק יכול לעזור בחישוב זה.
משכנתא לכל מטרה
הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), המחייבת שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק.
התנאי לכך הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם.
הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה.
אם יש לכם משכנתא על הנכס, קל יותר לקחת משכנתא לכל מטרה בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית.
חוב פיגורים
בהינתן אי תשלום / תשלום לא בזמן, עשוי להיווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרתם, ריבית פיגורים, ריבית הרגילה ועמלות טיפול של הבנק.
על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל.
זה כולל מחזור משכנתא, אך הדרך העדיפה היא להגיע להסדר לפני שמתחילים לפגר בתשלומים.
משכנתא הפוכה
הלוואה לכל מטרה, מבנק או כל גוף מלווה אחר, המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 60, שברשותם נכס מקרקעין.
הלווה מקבל סכום כסף נזיל, שסכומו נקבע לפי גיל הלווה ולפי ערך הנכס, מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים.
תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו.
את ריבית ההלוואה אפשר להחזיר בהחזרים קבועים, ואם לא, צריך להחזיר כאשר הלווה נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים
על ידי תשלום החוב או מכירת הנכס והמלווה יקח את חלקו מתוך סכום המכירה.
המלווה בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם.
הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת.
אם הלווה מעדיף לא לשלם החזרי ריבית, החוב הסופי יהיה גבוה.
מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו.
הלוואת גרייס
הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה.
קיימים כמה סוגי הלוואת גרייס:
א. הלוואה שבה מתחילים את החזרי ההלוואה- קרן וריבית- רק לאחר מספר חודשים (שנקבע מראש) מקבלת ההלוואה.
ב. הלוואה בה מחזירים רק את הריבית במשך תקופת הגרייס, ובסיומה מתחילים להחזיר תשלומי קרן וריבית.
המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שלאחר תקופת הגרייס, מתחילים לשלם החזרים רגילים המצמצמים את סכום הקרן והריבית.
החיסרון שלה הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה.
גבולות ההבדלים בין הלוואות בלון, גרייס, גישור ובולט הם מטושטשים וקיימות מספר גרסאות לכל סוג הלוואה.
הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש דירה וטרם מכר את הקודמת.
ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתעזור לו בתשלומי ההחזר החודשי.
הלוואת בלון
סוג מיוחד של הלוואת גרייס, שמה שמייחד אותה הוא הצורך להחזיר את כל חוב ההלוואה בתשלום אחד בסיום התקופה.
בהלוואת בלון חלקית מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן.
בהלוואת בלון מלאה משלמים את כל חוב הקרן וכל הריבית שהצטברה בסוף תקופת ההלוואה.
סכום ההחזר הסופי עלול להיות גבוה לאחר הצטברות הריבית וההצמדה,
ולכן מומלץ לקחת אותה רק אם יודעים שבסוף התקופה יהיה סכום כסף מספיק כדי להחזיר אותה.
הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור, ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים.
הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישתחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.
קונטור
מילה קונטור היא בעצם מילה נרדפת לקו מתאר, קונטור הבניין הוא קו המתאר של כל שטח הבניין (כן, ההיקף של המעטפת שלו).
חישוב הקונטור של הבניין עוזרת להגיע לאומדן של קירות וקומות המבנה, וככה לחשב את העומסים שצפויים בו.
לכן, מדידת הקונטור של הבניין הכרחית לבטיחות המבנה, והיא נעשית על ידי קונסטרוקטור שמתמחה בהנדסת מבנים.
פרצלציה
כאמור, תהליך הפרצלציה הוא תהליך של איחוד וחלוקה של שטח מסוים לחלקות חדשות.
מדובר במושג שכיח בעולמות הנדל"ן והוא נועד להסדיר ולחלק את הקרקע בין הבעלים השונים.
וזאת על מנת שיוכלו לבצע באופן תקין את הרישום בטאבו (לשכת המקרקעין).
כך שעל פי החוק הם יהיו רשומים כבעלים של החלקה שלהם.
כפי שמצוין בתחילת מאמר זה, הסיבות לצורך בהליך זה יכולות להיות מגוונות.
בין אם מדובר בשטח שמלכתחילה לא נרשם נכונה בטאבו, שטח שהועבר בירושה ליורשים מרובים או שבכלל מדובר בתכנית חלוקה חדשה.
כמו כן, בשטחים עליהם נבנו בנייני מגורים שונים באופן טבעי ישנם גם בעלים רבים ובזכות פרצלציה ניתן לעשות חלוקה ברורה בטאבו.
חשוב להבין כי רישום שאינו תקין בטאבו יכול לפגוע בבעל הנכס בעת מכירה ולהוריד את שווי הנכס.
