קיבלתם 500 אלף שקל. תסגרו חלק מהמשכנתא? תשקיעו בשוק ההון? תשאירו אותם בקרן השתלמות? תקנו נכס נוסף? זו אחת השאלות החשובות ביותר למשפחה, וגם אחת שאין לה תשובה אחת נכונה.
כי משכנתא אינה רק "הלוואה על הבית". היא חלק מהמאזן המשפחתי.
קרנות השתלמות
פנסיה
קופות גמל
תיקי השקעות
מזומן
נכסים נוספים
הלוואות
אשראי צרכני
התחייבויות אחרות
הטעות הראשונה: יש לי כסף, ברור שאני סוגר משכנתא
משפחה מחזיקה משכנתא של מיליון שקל ובמקביל משתחררת לה קרן השתלמות של 400 אלף. התגובה האינסטינקטיבית: "יש לנו חוב, בואו נסגור אותו."
פסיכולוגית זה מובן לחלוטין. כל שקל שמחזירים מקטין התחייבות ומייצר תחושת ביטחון. אבל מבחינה כלכלית צריך לשאול עוד כמה שאלות:
- מה הריבית על המשכנתא, ובאיזה מסלול?
- האם קיימת עמלת פירעון מוקדם?
- מה האלטרנטיבה לכסף?
- כמה נזילות תישאר למשפחה אחרי ההחזר?
- ומה רמת הסיכון שהיא מוכנה לקחת?
4.5% ריבית מול 7% תשואה: האם ברור שכדאי להשקיע
לא. וזו אולי הטעות הנפוצה ביותר בהשוואה בין משכנתא להשקעות.
חיסכון בעלות ידועה יחסית. אין מס, אין דמי ניהול, אין תנודתיות.
תשואה צפויה, לא הבטחה. בשנה אחת השוק יכול לעלות 20%, ובאחרת לרדת 20%. ועוד מס, דמי ניהול ותנודתיות.
500 אלף שקל, שלוש משפחות, שלוש החלטות
אחת הטעויות הגדולות היא להשתמש בכל הנזילות כדי לסלק משכנתא. לפני שמחזירים חוב צריך להשאיר כרית ביטחון מתאימה.
ומה לגבי קרן השתלמות
קרן השתלמות היא מכשיר השקעה בעל יתרונות מס משמעותיים בכפוף לתקרות ולכללים הקבועים בדין. לאחר שהיא הופכת לנזילה, אין חובה למשוך אותה. הכסף יכול להמשיך להיות מושקע.
ולכן העובדה שהגיעה הודעה ש"הקרן נזילה" אינה אומרת שהכסף צריך לצאת ממנה. השאלה אינה "האם אפשר למשוך?", אלא:
האם כדאי לוותר על המשך ההשקעה במסגרת בעלת יתרונות מס כדי לסלק את החוב הזה?
התשובה תלויה בריבית המשכנתא, במסלולים, בגיל, בסיכון ההשקעה, בנזילות ובמצב הכולל. רשות שוק ההון מפעילה את מערכת גמל נט להשוואת תשואות ונתונים, אך גם שם חשוב לזכור שתשואות עבר אינן מבטיחות תשואות עתידיות.
ואם הכסף בתיק השקעות
כאן נכנס מרכיב נוסף: מס רווחי הון. תיק ששווה היום 700 אלף שקל, שמתוכם 200 אלף הם רווחים שנצברו, יוצר אירוע מס במכירה.
לכן לא מספיק להגיד "יש לי 700 אלף בתיק ומשכנתא של 700 אלף, אסגור אותה". צריך לחשב כמה כסף נטו יישאר לאחר המכירה ותשלום המס. ובמקרים מסוימים ניתן לבצע פירעון חלקי בלבד במקום לפרק תיק שלם.
ומה עם ירושה
ירושה היא אחד האירועים שבהם אנשים מקבלים החלטות פיננסיות מהירות מדי. הנטייה היא ללכת לאחד משני הקצוות: לסגור מיד את כל המשכנתא, או "זה כסף שלא היה לנו, בואו נשקיע את כולו". שתי התגובות עלולות להיות שגויות.
פירעון המסלולים היקרים או המסוכנים
השקעה לטווח ארוך
איזה חלק במשכנתא סוגרים קודם
נניח שהמשכנתא מורכבת משלושה חלקים: 400 אלף בקל"צ, 300 אלף בפריים, 300 אלף במסלול צמוד מדד. וקיבלתם 250 אלף שקל.
לא בהכרח נכון לחלק את הפירעון באופן יחסי בין שלושת המסלולים. צריך לבדוק את עלות כל מסלול, ההצמדה, הריבית, עמלת הפירעון המוקדם והגמישות. ייתכן שנעדיף לצאת ממסלול מסוים לחלוטין, ובמקרה אחר נרצה דווקא להשאיר את הזול והגמיש ולסגור את היקר.
הפירעון עצמו צריך להיות תמהיל, בדיוק כמו המשכנתא.
כדאי לקחת משכנתא למרות שיש לי כסף לקנות במזומן
זו כבר שאלה של מינוף. אדם שמחזיק 4 מיליון נזילים ורוצה לקנות דירה ב3 מיליון יכול לקנות במזומן. אבל אז רוב ההון שלו יהפוך מנזיל לנכס נדל"ן אחד.
חלופה אחרת היא לשלם 1.5 עד 2 מיליון מההון ולקחת מימון על היתרה, תוך שמירה על תיק השקעות ונזילות. מצד שני, המינוף מגדיל את הסיכון. אם תיק ההשקעות יורד ב25%, המשכנתא לא יורדת איתו.
מינוף אינו "כסף זול שמייצר תשואה". הוא מכפיל אפשרויות, וגם סיכונים.
משקיעי נדל"ן צריכים להסתכל אחרת
דירה להשקעה ב2 מיליון, המשקיע מביא מיליון ולוקח מיליון משכנתא. אם שכר הדירה 6,000 בחודש, אסור להשוות רק 72 אלף שכירות שנתית למיליון הון עצמי ולהכריז על תשואה. צריך להכניס לחישוב ריבית, מס ככל שחל, תקופות ללא שוכר, תיקונים, ביטוח, עלויות רכישה ותחזוקה.
ומצד שני, מינוף מאפשר להחזיק נכס גדול יותר בהון עצמי קטן יותר. לכן חשוב להפריד בין תשואה על הנכס לבין תשואה על ההון העצמי. המינוף יכול להגדיל מאוד את התשואה על ההון כשהעסקה מצליחה, ולהגדיל את ההפסד כשהיא לא.
למה גיל משנה את התשובה
אדם בן 35 ואדם בן 65 לא צריכים בהכרח לקבל אותה החלטה, גם אם לשניהם אותה משכנתא ואותו סכום כסף. לבן 35 עשויים להיות עוד 30 שנות עבודה ואופק השקעה ארוך. בן 65 עשוי לעבור בקרוב מהכנסה מעבודה להכנסה מפנסיה.
ככל שמתקרבים לפרישה, המשמעות של הפחתת התחייבויות ותזרים חודשי קבוע יכולה לגדול. זה לא אומר שכל אדם לפני פרישה חייב לסגור משכנתא. זה אומר שהמשכנתא צריכה להיות חלק מתכנון הפרישה, ולא מוצר נפרד ממנו.
קשור: העשור שלפני הפנסיה: קיבוע זכויות, תיקון 190 וגמלת סיעוד
והשאלה שכמעט אף אחד לא שואל: כמה שווה לי לישון בשקט
כל החישובים עד עכשיו הם כלכליים. אבל כסף הוא גם התנהגות.
אדם אחד יכול להחזיק מיליון שקל בתיק מניות ומיליון שקל משכנתא ולישון מצוין. אדם אחר יתעורר בכל לילה בגלל החוב. גם אם מודל מתמטי אומר שתוחלת התשואה גבוהה מעלות המשכנתא, אין הרבה משמעות למודל אם בירידה הראשונה של 20% אותו אדם ימכור את התיק בפאניקה.
סיבולת לסיכון אינה סעיף שולי. היא חלק מהתשואה.
אז מה עושים כשנכנס כסף
השאלה היא לא "משכנתא או השקעות"
זו בדיוק הנקודה שמחברת את ארבע הכתבות בסדרה. משכנתא היא לא מוצר שעומד לבדו. היא קשורה לחשבון הבנק, להכנסה, לפנסיה, לקרן ההשתלמות, לתיק ההשקעות, לנכסי הנדל"ן, למיסוי ולמטרות המשפחה.
משפחה עם 2 מיליון שקל השקעות ומיליון שקל משכנתא אינה "משפחה עם מיליון שקל חוב". יש לה מאזן נטו. וזו הדרך שבה צריך להתחיל לחשוב.
עשר שאלות ותשובות
אפשר לקבל ריבית מצוינת ולקחת משכנתא לא נכונה. אפשר להחזיר משכנתא ולעשות טעות. אפשר להשאיר משכנתא ולעשות טעות. ואפשר גם להשתמש בחוב בצורה חכמה.
משפחה אינה צריכה לנהל בנפרד משכנתא, פנסיה, השקעות, נדל"ן ומזומן. היא צריכה לנהל מאזן אחד. וכשמתחילים להסתכל על הכסף בצורה הזאת, השאלה כבר אינה רק כמה אנחנו חייבים לבנק, אלא כמה אנחנו שווים נטו, כמה סיכון אנחנו לוקחים, כמה נזילות יש לנו, ולאן אנחנו רוצים להגיע.
וזה ההבדל בין לקחת משכנתא לבין לנהל הון.
כל הסדרה
- משכנתא ב-2026: איך בונים עסקה שתשרת אתכם 20 שנה
- יועץ משכנתאות: מותרות או האדם היחיד שיושב בצד שלכם
- מיחזור, גישור וחוץ בנקאי: איך מנהלים משכנתא קיימת
- משכנתא כחלק מניהול העושר המשפחתי (הכתבה הזו)
נכנס לכם כסף ואתם מתלבטים מה לעשות איתו
נמפה את מסלולי המשכנתא, את הנזילות, את המס באלטרנטיבה ואת המטרות שלכם בחמש השנים הקרובות, ונציג את התוצאה של כל חלופה במספרים. השאירו פרטים בטופס שמתחת לכתבה ונחזור אליכם.
האמור בכתבה זו הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד הפרסום, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני, שיווק פנסיוני, ייעוץ מס, ייעוץ משכנתאות או המלצה לביצוע פעולה כלשהי. כל הדוגמאות והמספרים הם הדגמה תיאורטית שנועדה להמחיש שיקולים, ואינם מהווים תחזית או התחייבות לתוצאה. תשואות עבר אינן מעידות על תשואות עתידיות, וכל השקעה כרוכה בסיכון לרבות אובדן חלק מהקרן. משיכת כספים מקרן השתלמות, מקופת גמל או מתיק השקעות עלולה ליצור אירוע מס ולפגוע בהטבות מס קיימות. פירעון מוקדם של משכנתא עשוי להיות כרוך בעמלות. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטה פיננסית ללא בדיקה אישית מול בעל רישיון מתאים. ט.ל.ח.
